Gradnja hiše -postopek od parcele do vselitve

Gradnja hiše je izjemno zahtevna naloga, ki zahteva veliko predanosti, znanja, načrtovanja in dokumentacije. 

Vse se začne z nakupom primerne parcele. Na trgu je na voljo veliko različnih parcel, ki se med seboj zelo razlikujejo. Ključno je, da prepoznate svojo idealno parcelo, tisto, ki najbolj ustreza vašim željam glede lokacije, velikosti, osončenosti, dostopnosti, oddaljenosti od urbane infrastrukture in nenazadnje cene. Pomembno je tudi, da poznate osnove zakonodaje o nepremičninah, da bo vaš projekt uspešen.

Nihče, ki razmišlja o nakupu parcele za gradnjo hiše, si ne želi dodatnih stroškov in zamud zaradi nepazljivosti pri nakupu zemljišča.

1. Na kaj morate biti torej pozorni pri nakupu zemljišča?

Poleg lokacije, za katero morate biti prepričani, da je "ta prava", je pomembno, da preverite še:

1.1 Kdo je dejanski lastnik zemljišča?

1.2 Ali ima parcela kakršnakoli bremena?

Najbolj pogosta bremena so vpisana hipoteka, služnost, stavbna pravica ali druga bremena v korist tretjih oseb.

Vse informacije glede dejanskih lastnikov in bremen ter preostale podatke glede pravnega stanja parcele (npr. plombe zaradi sporov), najdete v zemljiškoknjižnem izpisku za izbrano parcelo. Do izpiska lahko brezplačno dostopate in si ga prenesete v elektronski zemljiški knjigi vsak delavnik od 8:00 do 20:00 ure.

1.3 Ali so urejene parcelne meje?

Dobro je, da ima parcela, ki jo kupujete urejene meje. Meja je evidentirana v zemljiškem katastru. Če koordinate niso natančno določene, zahtevajte od prodajalca, da naroči geodeta, ki meje zakoliči in sproži postopek ureditve meja. Uredite to na začetku, da kasneje ne boste imeli težav. V vsakem primeru boste morali imeti urejene meje za pridobitev uporabnega dovoljenja in hišne številke.

1.4 Kakšni posegi so dovoljeni na parceli in kakšni so pogoji prodaje?

Ste že slišali za lokacijsko informacijo? Ta nam določi kakšno vrsto, obliko in velikost objektov lahko na parceli gradimo. Lokacijska informacija vsebuje podatke o zaščitenih pasovih infrastrukturnih vodov, razmerju dimenzij stranic objekta, obliki in naklonu strehe ter barvi fasade in strešne kritine. 

Prepričati se morate tudi, da nima občina v kateri se nahaja parcela predkupno pravico na zemljišču. Podatke o morebitnem obstoju odloka o predkupni pravici občine, podatke o varovalnem pasu vodnega vira in informacije o preostalih prostorskih ukrepih in prepovedih, ki jih je pomembno upoštevati pri načrtovanju gradnje, boste našli v lokacijski informaciji. 

Lokacijsko informacijo lahko proti plačilu upravne takse pridobi kdorkoli (fizična ali pravna oseba). 

Vlogo za izdajo lokacijske informacije lahko oddate elektronsko, po pošti ali osebno na občini v kateri se nahaja parcela.

1.5 Ali so na parceli obstoječi komunalni vodi?

Pozanimajte se tudi, ali so na parceli že kakšni obstoječi komunalni vodi in kje potekajo oziroma ali so vsaj v bližini. Preverite tudi ali preko zemljišča potekajo večji infrastrukturni vodi. V tem primeru je pred gradnjo objekta potrebna prestavitev infrastrukture, kar močno podraži gradnjo.

1.6 Ali je urejen dostop do parcele?

Jedro medsosedskih sporov je pogosto tudi dostop do parcele. Če do nje poteka javna cesta, težav ne bi smeli imeti. Če pa je cesta v zasebni lasti, se najprej pozanimajte, ali ima parcela vpisano služnost za dostop. Če je nima, utegnete imeti težave z dostopom do objekta. Morda lahko dovozno pot tudi kupite, vsekakor pa se pozanimajte, kako je z dostopom do parcele in tega uredite, preden odštejete nekaj deset tisoč evrov za svoj košček miru, ki ste si ga tako želeli.

1.7 Ali parcela leži na poplavnem ali plazovitem območju ter ali je v naklonu?

Preverite, da parcela, ki jo želite kupiti, ne leži na poplavnem ali plazovitem območju. Konfiguracija terena in njegove geodetske značilnosti sta zelo pomembni. Pri zemljiščih v naklonu je potrebno dodatno računati še z dodatnimi stroški gradnje opornih zidov za izravnavo in utrditev terena. 

1.8 Ali kupujete parcelo za nadomestno gradnjo?

In nenazadnje - ne računajte na nadomestno gradnjo na način, kot je bila to “praksa” še pred leti. Če kupite parcelo za nadomestno gradnjo, danes hitro naletite na vrsto omejitev. Včasih se je ta termin zlorabljalo, saj se ga je uporabljalo za vsako gradnjo na parceli, na kateri je že prej stala stavba. Tako so se lastniki izognili plačilu komunalnega in drugih prispevkov, povezanih z novogradnjo. Čeprav naj bi gabariti, oblika, namembnost in zunanji videz ostali enaki, pogosto niso. Rušenje objekta in postavitev novega, pa tudi dozidava starega, je novogradnja. 

Po trenutno veljavni zakonodaji nadomestne gradnje ni več - možna je le v izjemnih primerih, in sicer, če je bil objekt poškodovan ali uničen v naravni ali drugi nesreči. V tem primeru lahko vzpostavite prejšnje stanje.

Do pridobitve gradbenega dovoljenja sta potrebni dve fazi projektiranja in priprava dveh različnih sklopov dokumentacij, ki se izvajata zaporedno. To sta: Dokumentacija za pridobitev projektnih in drugih pogojev (DDP) in dokumentacija za pridobitev mnenj in gradbenega dovoljenja (DGD).

1. Dokumentacija za pridobitev projektnih in drugih pogojev (DPP)

Prvi korak proti gradbenemu dovoljenju predstavlja izdelava dokumentacije za pridobitev projektnih in drugih pogojev t.i. DPP.

Pred pričetkom projektiranja si pripravite projektno nalogo. Projektno nalogo lahko najbolj enostavno označimo kot opis želene hiše. Pripravite jo, preden stopite v stik z arhitekti. Upoštevajte dejstvo, da opisov in informacij v projektni nalogi ni nikoli preveč - zaželeno je, da vsebuje tako besedilo kot slikovno gradivo. Natančneje kot boste opisali svoje želje in zahteve v projektni nalogi, bolj boste zadovoljni že s prvim osnutkom idejne zasnove vašega izbranega arhitekta.

Kot povsod velja tudi v tem primeru vodilo: Več in bolj podrobne ter specifične informacije boste posredovali arhitektu, boljši predlog idejne zasnove boste dobili. 

Priporočamo, da že v projektni naloge določite kakšno stavbno pohištvo si želite vgraditi v vaš nov dom. 

Dobro začetno točko predstavlja naša spletna stran Okna za novogradnjo in obnovo. 

Že v tej fazi, vas vabimo v naše prodajne salone po Sloveniji, kjer si boste lahko v živo ogledali raznoliko ponudbo oken in vhodnih vrat ter dobili strokoven nasvet glede na vašo situacijo.

1.2 Zaporedje aktivnosti pri izdelavi DPP:

• Projektna naloga
  naj vsebuje podatke o zemljišču in nameravani gradnji (etaže, slog gradnje, kvadratura …), opiše naj prostore po etažah in opremo v njih, sistem gradnje, materiale, energetsko učinkovitost, fasado (obešena, Demit, lesena,...), okna oziroma stavbno pohištvo, morebitne velike steklene površine, želene inštalacije, obliko strehe,.. Projektna naloga je glavno vodilo projektantu, da bo tekom projektiranja zasledoval vaše želje in potrebe ter vas s svojimi predlogi ustrezno usmerjal skozi postopek izdelave idejne zasnove. 
  
  

• Geodetski posnetek ali geodetski načrt

  je ključen dokument, ki mora biti izdelan pred začetkom ustvarjanja idejne zasnove vaše nove hiše. Gre za grafičen načrt terena, objektov in komunalnih vodov na vaši parceli, ki predstavlja osnovo za arhitekta pri umestitvi objekta v prostor in načrtovanju vaše sanjske hiše.
  
  

• Idejna zasnova

  Projektna dokumentacija za pridobitev projektnih in drugih pogojev (DPP) vsebuje tudi idejno zasnovo objekta in predstavlja prvi del projektne dokumentacije pri gradnji hiše. To je zasnova, v kateri arhitekt definira  zunanjo podobo hiše, notranjo razporeditev prostorov ter umestitev objekta v prostor. Idejna zasnova se mora držati predpisanih prostorskih aktov iz lokacijske informacije in čim boljše zaobjeti vaše želje opisane v projektni nalogi. Projektna dokumentacija za pridobitev projektnih in drugih pogojev (DPP) je namenjena pridobivanju projektih pogojev s strani mnenjedajalcev. Projektant mora v tej fazi pridobiti izhodišča o obstoječi komunalni infrastrukturi ter pogoje, pod katerimi je objekt iz idejne zasnove mogoče realizirati (lokacijska informacija in sprejeta zakonodaja iz področja prostorskega načrtovanja občine, kjer leži parcela). Potrjena idejna zasnova s strani naročnika je podlaga za pripravo DPP. DPP faza projektiranja je zaključena s pridobitvijo vseh povratnih informacij glede priključevanja objekta na javno infrastrukturo (elektro, vodovod, kanalizacija, občina, DRSV - Direkcija Republike Slovenije za vode).

2. Dokumentacija za pridobitev mnenj in gradbenega dovoljenja (DGD)

Na podlagi pridobljenih projektnih in drugih pogojev iz DPP se projektiranje vaše nove hiše nadaljuje in nadgradi z naslednjim sklopom projektne dokumentacije za pridobitev gradbenega dovoljenja (DGD).

Izbran arhitekt bo v tej fazi dopolnil DPP s tehničnim poročilom, lokacijskimi prikazi, tehničnimi prikazi in izdelal projektno dokumentacijo DGD.

Postopek izdelave DGD je na strani arhitekta, da na podlagi DPP pripravi dokumentacijo, ki bo osnova za pridobitev mnenj pristojnih mnenjedajalcev ter upravna postopka odmere komunalnega prispevka pri pristojni občini in izdaje gradbenega dovoljenja na pristojni upravni enoti. 

Faza DGD je zaključena, ko je pridobljeno pravnomočno gradbeno dovoljenje.

Postopek pridobivanja gradbenega dovoljenja (DPP + DGD) lahko traja od nekaj mesecev do enega leta, to pa je odvisno predvsem od pridobivanja projektnih pogojev in mnenj ter hitrosti obravnave vloge na pristojni upravni enoti.

Že v času trajanja upravnih postopkov za pridobitev gradbenega dovoljenja, lahko arhitekt in projektanta elektro in strojnih inštalacij ter statik začnejo s pripravo projektne dokumentacije za izvedbo gradnje (PZI). 

1. Projektna dokumentacija za izvedbo gradnje (PZI)

 PZI projekt je podroben načrt za izvedbo oz. gradnjo vaše nove hiše. 

V PZI so natančno prikazani in opisani vsi bistveni elementi, ki jih gradnja hiše zahteva. 

Projekt PZI je sestavljen iz:

• vodilna mapa-načrt arhitekture;
• načrt gradbenih konstrukcij;
• načrt elektro inštalacij in opreme;
• načrt strojnih inštalacij in tehnologije;
• načrt požarne varnosti;
• drugi načrti, izkazi ali elaborati v PZI.

Priprava projektne dokumentacije za izvedbo gradnje (PZI) traja od enega do dveh mesecev. Odvisno od tega, kakšno hišo ste si zamislili in od števila vseh sodelujočih projektantov. Ko je PZI projekt narejen, se v nekaj dneh naredi opis del s popisom materialov in opreme, nato pa se išče ustrezne ponudbe izvajalcev. Pridobitev ustrezne ponudbe za gradnjo hiše običajno traja od dveh tednov do enega meseca.

V času priprave projektne dokumentacije za izvedbo gradnje (PZI) vam svetujemo, da projektantu posredujete tehnične specifikacije oken, ki ste si jih izbrali.

Če želite ugotoviti, kakšna so idealna okna glede na vaše okoliščine, vam lahko na pomoč priskoči naše spletno orodje - Pomočnik za izbiro oken. S tem enostavnim in hitrim orodjem boste lahko hitro ugotovili, katera okna bodo najboljša izbira za gradnjo vaše nove hiše.

2. Izbira nadzornika

Nadzornik bo izvajal gradbeni nadzor, zato ga izberite premišljeno in odgovorno, saj je uspeh vaše gradnje tako rekoč v njegovih rokah. 

Nadzornik je zakonsko določen in nepogrešljiv, saj pri gradnji hiše zastopa vaš interes in bdi nad kakovostjo in pravilnostjo izvedbe. Nadzornik izvaja nadzor gradnje, preverja vgrajene materiale, vodi koordinacijo med izvajalcem del in projektantom. Preverja tudi, ali gradnja poteka v skladu z dokumentacijo ter ostalimi tehničnimi normativi in smernicami.

Dober nadzornik poleg nadzora nudi še vrsto drugih inženirskih storitev, od pridobivanja ponudb do usklajevanja pogodb z izvajalci. V veliko primerih ga investitorji  najamejo zgolj za to, da zadostijo nujnim predpisom, bolj modra pa je odločitev za nadzornika, ki bo s svojo prisotnostjo na gradbišču vestno opravljal svoje delo in bo eden ključnih faktorjev kakovostne gradnje vašega doma. Zagotovi vam lahko vso podporo od izbire izvajalca do zaključka gradnje. Pri vzpostavitvi kontakta z nadzornikom vam lahko pomaga vaš arhitekt, imenik nadzornih in pooblaščenih inženirjev pa najdete tudi na Inženirski zbornici Slovenije.

Bodite pozorni, da je nadzornik neodvisen in ni nikakor povezan z izvajalcem.

3. Izbira izvajalca

V današnjem času je izbira izvajalca ena najtežjih opravil na poti do vaše nove hiše. 

Kakovostnega in zanesljivega izvajalca vam lahko pomaga izbrati nadzornik, ki običajno zelo dobro pozna deležnike na trgu gradbene izvedbe. 

Za izbiro izvajalca boste potrebovali opis del s popisom materiala in opreme iz PZI projekta. V tem popisu so definirane količine potrebngega dela in materialov in ga lahko posredujete različnim izvajalcem, ki ste jih ocenili kot primerne, da prevzamejo gradnjo vaše hiše. 

Tako boste prejeli ponudbe različnih izvajalcev, ki bodo med seboj primerljive. Pred izbiro priporočamo, da preverite tudi finančno stabilnost izvajalca v podatkovnih zbirkah kot je npr. AJPES. 

V tej točki je gradbeno dovoljenje pravnomočno in začnete lahko z aktivnostmi dejanske gradnje hiše.

1. Zakoličba

Zakoličba je geodetska storitev, ki mora biti opravljena po pridobitvi pravnomočnega gradbenega dovoljenja in pred prijavo začetka gradnje na upravni enoti.  

2. Prijava začetka gradnje

Začetek gradnje morate prijaviti najmanj 8 dni pred začetkom izvajanja gradbenih del. Po vašem pooblastilu lahko začetek gradnje prijavi tudi nadzornik. Prijavo morate vložiti na pristojni upravni enoti ter vlogi priložiti ustrezen obrazec, zakoličbeni zapisnik in projektno dokumentacijo za izvedbo gradnje (PZI). 

Sedaj smo prišli do točke, ko je vse pripravljeno za začetek dejanske gradnje in se začne obdobje, ko pred našimi očmi raste nov dom. 

3. Gradnja hiše

Na vrsti je izkop, da se lahko gradnja hiše začne.

Sledi postavitev temeljne plošče, ko hiša začenja dobivati obliko. Izvedba temeljne plošče v povprečju predstavlja približno 10 odstotkov investicije novogradnje, traja pa lahko (skupaj s sušenjem) okoli meseca dni. Tu ne smemo pozabiti na preboje na tistih mestih, kjer so potrebni razvodi instalacij (na primer kanalizacije). V praksi so to luknje, skozi katere bodo kasneje nameščene cevi v notranjost hiše.

Nato gradnja po projektu teče dalje. Ko so zidovi postavljeni, konstrukcija strehe na mestu in zaščitena s strešno kritino ter so vse fasadne odprtine pripravljene, je čas za okna oziroma stavbno pohištvo. 

Meritve naj opravi profesionalni merilec podjetja, pri katerem boste stavbno pohištvo naročili - tega se nikakor ne lotite sami. Vemo, da so okna pomemben del hiše, ki jo tudi zaščitijo pred zunanjimi vplivi, zato z izbiro in naročilom nikar ne čakajte predolgo. Od takrat, ko se gradnja hiše prične, do trenutka vgradnje oken, traja približno štiri mesece. Povprečni čas za dobavo naročenih oken pa je od 6-8 tednov, saj so vsa okna in vhodna vrata narejena individualno po meri. Sama montaža oken pri novogradnji pa je končana v nekaj dneh.

Vsekakor priporočamo, da postopek izbire in nakupa začnete že v fazi DPP, saj se boste tako izognili morebitnim neljubim kompromisom, prekoračitvi proračuna ali zamudi zaradi čakanja na dobavo in montažo stavbnega pohištva. 

V vmesnem času lahko izvajate vsa preostala predvidena gradbeno obrtniška dela. Uredite lahko estrihe, poskrbite za nakup keramike in parketa, kar lahko traja okoli dva meseca. Dokončate lahko tudi predelne stene.

Po vgradnji oken (priporočena je RAL montaža, ki je energetsko najbolj učinkovita), senčil in komarnikov, se lotite termo izolacije in fasade. Hiša tako dobiva končno podobo.

Sledita zunanja ureditev, v notranjosti pa kuhinja, omare in ostala notranja oprema, kar vam bo v najboljšem primeru vzelo približno dva meseca časa.

Kakor koli pogledamo, traja postopek gradnje, če vse poteka kot po maslu, vsaj eno leto, bolj realno pa je pričakovati, da pod svojo streho - pa če boste pohiteli in danes kupili parcelo - ne boste prej kot v dveh letih.

Objekt, za katerega je predpisano gradbeno dovoljenje, lahko začnemo uporabljati šele po pridobitvi uporabnega dovoljenja. Preprosto: pri uporabnem dovoljenju gre za odločbo, ki dovoljuje uporabo objekta. Izda se po končanju vseh del na objektu in opravljenem tehničnem pregledu.

UPORABNO DOVOLJENJE

Če investitor zahtevi za izdajo uporabnega dovoljenja poleg geodetskega načrta priloži tudi izjavo arhitekta in nadzornika (nadzornik pridobi tudi certifikate in izjave o skladnosti vgrajenih materialov), se uporabno dovoljenje za stavbo, zgrajeno na podlagi gradbenega dovoljenja, lahko izda celo brez vnaprej opravljenega tehničnega pregleda.

Ko torej izvajalec in nadzornik z izjavo in dokazili potrdita zaključek gradnje, projektant morebitne spremembe in ustreznost izvedbe obdela v projektu izvedenih del (PID), na upravno enoto predložite zahtevek za izdajo uporabnega dovoljenja.

Zahtevku za izdajo uporabnega dovoljenja morate priložiti:

• izjave arhitekta, nadzornika in izvajalca, da so dela končana (skladna z izdanim gradbenim dovoljenjem in projektom za izvedbo);
• projektno dokumentacijo izvedenih del (PID), ki je čistopis izvedenih del oziroma dejansko stanje z upoštevanjem vseh sprememb med projektom, to je torej dokumentacija za pridobitev uporabnega dovoljenja z označenimi odstopanji od dokumentacije za pridobitev gradbenega dovoljenja (DGD) in dokumentacije za izvedbo gradnje (PZI);
• dokazilo o zanesljivosti objekta.

Upravni organ mora izdati uporabno dovoljenje v 15 dneh od vložitve popolne zahteve.

Na podlagi uporabnega dovoljenja se izda tudi hišna številka. Vlogo zanjo lahko oddate na geodetski upravi, ki je pristojna za vaše območje.